Conclusa felicemente la vendita della villa al 1932 di Palm Drive. Il progetto è stato importante perché nato con l’intendimento di delegarne tutte le componenti in esterno così da ottenere un sistema completamente scalabile che possa essere replicato su altre altre case, utilizzando risorse reclutate dal mercato a seconda delle necessità.

Ha coinvolto circa 50 persone diverse e ha prodotto una villa di 4 camere e 2 bagni, con un bel patio, che è stato acquistato da una famiglia americana di cinque persone: madre, padre, suocera e due figli piccoli, tutti entusiasti della qualità del lavoro.

Roberto Mazzoni

Abbiamo acquisito il contratto di vendita per la villa al 1932 di Palm Drive. Dopo aver condotto la nostra asta sperimentale abbiamo compreso due fattori importanti: la casa aveva alcuni elementi che dovevano essere sistemati per essere pienamente appetibile e l’asta, in quando strumento di vendita, si adatta a case di costo medio basso, diciamo compreso tra $ 80,000 e $ 110,000.

Il tour della casa nella versione finale, dopo aver apportato tutte le modifiche richieste dal mercato.

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E’ un fattore che dobbiamo verificare sul campo in modo più accurato, ma la nostra esperienza e le testimonianze raccolte da altri investitori americani che hanno usato l’asta con successo in Florida e nell’area in cui operiamo (Tampa, Clearwater, contea di Citrus, eccetera) indicano che il tipo di pubblico attratto da un asta ha un potere di spesa compreso tra gli $ 80,000 e i $ 110,000, che poi corrisponde al valore di mutuo che oggi una banca concede a chi dispone di uno stipendio medio e di una storia di credito media.

Non a caso, l’asta da non condotta al 1932 di Palm Drive ci aveva portato due offerte massime di $ 110,000, troppo poco per il valore effettivo della casa. Abbiamo quindi valutato che per vendere una casa di prezzo superiore fosse opportuno rivolgersi a un agente immobiliare, sia perché un acquirente che spende di più pretende un servizio maggiore e vuole avere maggiori garanzie, sia perché la casa era stata trasformata profondamente e avevamo aggiunto spazio vivibile che doveva in qualche modo essere “certificato” da una figura ufficiale come può essere un agente immobiliare, con l’appoggio della documentazione che avevamo ottenuto dalla contea.

Ho scelto un agente immobiliare molto dinamico che fa riferimento a una società di brokeraggo che usa intensamente Internet e le nuove tecnologie. La scelta è stata completamente centrata perché la casa è stata prenotata con un contratto di vendita (l’equivalente del nostro compromesso) per il valore di circa $ 142,000. Pur togliendo le commissioni, il risultato è sicuramente migliore rispetto ai $ 110,000 raggiunti con l’asta e in linea con il valore effettivo dell’immobile che avevamo messo in vendita a $ 145,000 e che è stato valutato da due periti diversi (entrambi scelti dalla banca) al valore di $ 145,000 e di $ 147,000.

Prima di mettere la casa in vendita, abbiamo speso un po’ di tempo a selezionare l’agente giusto. L’abbiamo quindi portata nella casa e abbiamo visto insieme a lei che cosa dovevamo aggiungere per renderla pienamente appetibile, basandoci anche sulle opinioni raccolte durante l’asta. Abbiamo quindi aggiunto alcune finiture all’interno, abbiamo costruito una nuova staccionata per separare la parte sinistra (ovest) della casa dal giardino del vicino, abbiamo aggiunto le veneziane alle finestre e abbiamo montato un letto matrimoniale nella camera matrimoniale con due comodini per dimostrare che la camera era grande a sufficienza per accoglierlo.

Quindi dopo quindici giorni di preparativi, la casa è stata messa sul mercato e l’elemento vincente nella campagna di marketing si è dimostrato un tour virtuale realizzato dall’agenzia con il contributo di una fotografa professionista che ha fatto un lavoro magnifico. Il tour è andato online pochi giorni fa e già il giorno dopo abbiamo ricevuto la prima offerta che abbiamo negoziato e portato a conclusione.

Roberto Mazzoni

L’asta al 1932 di Palm drive si è conclusa nel week end tra sabato e domenica. Abbiamo utilizzato la finestra temporale che ci è stata consigliata da una consulente specializzata in materia di aste che abbiamo reclutato allo scopo. Si chiama Jenna Waites e ha condotto numerose aste di questo genere nell’aera di Tampa, sul lato opposto della baia rispetto a Clearwater.

L’obiettivo dell’asta è di far confluire quante più persone possibile nella casa che si vuole vendere tra le 11 di mattina e le 3 del pomeriggio, sabato e domenica. Le persone entrano nella casa e firmano un modulo in cui comunicano il loro nome e un recapito telefonico, quindi vengono accompagnate in una visita della casa e, prima di uscire, possono fare un’offerta non vincolante su un foglio che le raccoglie tutte.

La villa al 1932 di Palm Drive dove abbiamo realizzato la nostra prima asta sperimentale.

La comunicazione utilizzata per portare persone a questa particolare asta è stata composta da cartelli piantati sul bordo della strada, volantini appesi sulle porte dei vicini nei quartieri circostanti la casa e annunci su Craigslist e altri siti di vendita tra privati utilizzati negli USA.

Per la vendita della villa al 1932 di Palm Drive Clearwater abbiamo voluto sperimentare la tecnica dell’asta che permette di saggiare immediatamente il mercato e stabilire il livello di gradimento della casa, la disponibilità finanziaria dell’acquirente medio. L’asta dura un paio di giorni, a cavallo di un week end e di solito coinvolge decine di persone che confluiscono nella casa allo stesso week end.

In tal modo si accorciano molto i tempi del marketing della proprietà e si ha, in soli due giorni, lo stesso numero di contatti che si otterrebbe in un mese o due con le tecniche di vendita convenzionali. La preparazione dell’asta presuppone lo staging della proprietà, ossia l’aggiunta di alcuni elementi di arredo che mostrino ai visitatori una casa più accogliente e che facciano intravedere come potrebbe apparire una volta che abitata.

Uno dei cartelli predisposti per l'asta.

Per questa villa in particolare, abbiamo aggiunto diversi elementi di staging tra cui due divani, un tavolo, diverse suppellettili, asciugamani e accessori per il bagno. La campagna di promozione prevede la collocazione di cartelli promozionali lungo la strada (che inizia il venerdì) e la distribuzione di volantini.

Roberto Mazzoni

E’ sempre un’emozione vedere il prodotto finito di un progetto importante come la ristrutturazione di una casa. La villa la 1932 di Palm Drive è finalmente pronta per andare sul mercato. L’interno rifinito e ritoccato a uno standard che è superiore rispetto alla media americana. Abbiamo voluto realizzare un prodotto che sia appetibile sia per un acquirente americano sia per un acquirente internazionale.

Prima parte del video

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Seconda parte del video.

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La fase di revisione del lavoro ha richiesto più del previsto perché abbiamo incontrato alcuni imprevisti dell’ultima ora che tuttavia ci hanno permesso di realizzare un prodotto ancora migliore. Il primo inconveniente è stato il boiler dell’acqua calda destinato alla zona sud della casa. Non l’avevamo sostituito perché sembrava in buone condizioni, ma pochi giorni dopo averlo installato abbiamo scoperto che perdeva e lo abbiamo eliminato sostituendolo con un’unità “rigenerata” di maggiore capacità nella quale tutti gli elementi attivi (serpentine, termostato, scatola di derivazione) sono nuovi.

In tal modo abbiamo risparmiato rispetto all’acquisto di un’unità nuova e abbiamo aggiunto capienza d’acqua calda sufficiente per servire anche la zona nord della casa eliminando un secondo boiler, anch’esso vecchiotto, che avevamo collocato nel patio coperto esterno e che alimentava solo il bagno padronale. In questo modo abbiamo ridotto i consumi complessivi a beneficio del nuovo proprietario, abbiamo eliminato il secondo boiler che avrebbe potuto guastarsi a sua volta e abbiamo anche semplificato l’impianto idraulico.

All’interno abbiamo aggiunto alcune cornici a due finestre per aumentare l’aspetto estetico e abbiamo tinteggiato di nuovo due pareti e due soffitti che richiedevano una mano aggiuntiva. Abbiamo anche cambiato il miscelatore della doccia nel secondo bagno (era quello originale) perché abbiamo notato che non forniva abbastanza acqua calda. Insomma il collaudo di tutti i sistemi adesso è a posto.

Roberto Mazzoni

Il patio coperto è una delle componenti importanti per un’abitazione in Florida. Il clima caldo e la propensione a tenere feste all’aperto lo rendono molto importante. La villa al 1932 di Palm Drive ha uno spazio molto ampio, circa quaranta metri quadrio, con una tettoia che lo copre interamente. E’ illuminato e i precedenti proprietari lo hanno dotato di una “spa” ossia di una grande vasca idromassaggio (Jacuzzi) con acqua calda generata direttamente da un sistema dedicato installato nel patio stesso. In prima battuta il progetto era di ripristinare il funzionamento della vasca, ma un esame più approfondito ci ha mostrato che la sostituzione delle componenti guaste sarebbe costata molto di più dell’acquisto di una vasca nuova e tanto valeva lasciare il nuovo proprietario libero di scegliere.

La vasca tra l’altro era gigantesca e non poteva essere spostata se non demolendola insieme alla struttura di legno che la sosteneva. Si è quindi deciso di eliminare tutto e di costruire un nuovo patio in legno nella posizione in cui prima si trovava la vasca e di piastrellare tutta la parte circostante che era di cemento grezzo. In tal modo il patio diventa un’area molto più fruibile e versatile.

Il patio coperto è una delle componenti importanti per un’abitazione in Florida. Il clima caldo e la propensione a tenere feste all’aperto lo rendono molto importante. La villa al 1932 di Palm Drive ha uno spazio molto ampio, circa quaranta metri quadrio, con una tettoia che lo copre interamente. E’ illuminato e i precedenti proprietari lo hanno dotato di una “spa” ossia di una grande vasca idromassaggio (Jacuzzi) con acqua calda generata direttamente da un sistema dedicato installato nel patio stesso.

In prima battuta il progetto era di ripristinare il funzionamento della vasca, ma un esame più approfondito ci ha mostrato che la sostituzione delle componenti guaste sarebbe costata molto di più dell’acquisto di una vasca nuova e tanto valeva lasciare il nuovo proprietario libero di scegliere. La vasca tra l’altro era gigantesca e non poteva essere spostata se non demolendola insieme alla struttura di legno che la sosteneva. Si è quindi deciso di eliminare tutto e di costruire un nuovo patio in legno nella posizione in cui prima si trovava la vasca e di piastrellare tutta la parte circostante che era di cemento grezzo.

In tal modo il patio diventa un’area molto più fruibile e versatile. Questo intervento ha allungato un po’ i tempi della ristrutturazione perché la sola demolizione della vasca e del vecchio patio ha richiesto un giorno intero e la costruzione del nuovo patio e la pavimentazione dell’area circostante ha richiesto altri tre giorni. Stiamo lavorando con solo due operai, uno per le rifiniture interne e uno per l’esterno. Non è pratico né economico coinvolgere un’intera squadra per queste parti finali e comunque nel frattempo stiamo preparando la macchina promozionale per rimettere in vendita la casa.

Questo intervento ha allungato un po’ i tempi della ristrutturazione perché la sola demolizione della vasca e del vecchio patio ha richiesto un giorno intero e la costruzione del nuovo patio e la pavimentazione dell’area circostante ha richiesto altri tre giorni. Stiamo lavorando con solo due operai, uno per le rifiniture interne e uno per l’esterno. Non è pratico né economico coinvolgere un’intera squadra per queste parti finali e comunque nel frattempo stiamo preparando la macchina promozionale per rimettere in vendita la casa.

Roberto Mazzoni

Il progetto di ristrutturazione nella villa al 1932 di Palm Drive è ormai giunto a conclusione. I lavori all’interno sono completati, salvo alcuni dettagli, e l’ambiente si è completamente trasformato. Il bello delle case americane è che ci vuole veramente poco tempo per ribaltarne completamente l’aspetto e l’aggiunta di una nuova camera oppure l’espansione di un bagno sono abbastanza facili da realizzare.

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Prima parte

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Seconda parte

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Terza parte

Il lavoro è stato davvero tanto: cinque rimorchi strapieni di materiale in discarica, quattro settimane di lavoro di una squadra di 4 operai, sabato e domenica compresi e anche qualche notte. Un progetto di questo tipo, in Italia avrebbe richiesto diversi mesi, un numero innumerevole di permessi e tanta burocrazia. Qui tutte le operazioni sono state abbastanza scorrevoli e i pochi intoppi sono stati risolti rapidamente. Non dico altro e vi rimando ai tre video che ho abbinato a questo post che descrivono tutto l’interno della casa nelle varie sezioni.

Roberto Mazzoni

Siamo giunti alla fase finale di trasformazione estetica: l’interno e l’esterno è stato imbiancato completamente usando I colori neutri e caldi che piacciono al pubblico americano e che si sposano bene anche con il clima caldo della Florida.

Rifacendo la facciata, i muri esterni e le relative finiture, la casa sembra praticamente nuova. Negli Stati Uniti lo chiamano “curb appeal”, vale a dire l’impatto visivo che l’immobile produce quando lo si guarda dall’esterno.

All’interno le pareti e i soffitti sono stati tutti imbiancati con colori più tenui e si fondono bene con le nuove piastrelle di origine italiana e la cucina in legno massiccio che il nostro responsabile dei lavori è riuscito a procurare a un prezzo incredibile.

Gli operai sono ancora all’opera per finire i bagni e alcune parti dell’impianto elettrico, ma i lavori sono ormai a buon punto e la casa si presenta già completamente diversa rispetto all’inizio.

Roberto Mazzoni

Il progetto di ristrutturazione iniziato al 1932 di Palm Drive è giunto alla fase dell’imbiancatura e della pavimentazione. In pochi giorni le pareti grezze sono state rifinite e pitturate, lavorando anche di notte, e il piastrellista ha cominciato a posare le piastrelle nel salone d’ingresso per poi passare al resto della casa. La storica preferenza americana per legno e moquette si è andata trasformando negli ultimi anni e le preferenze si stanno orientando sempre di più verso le piastrelle, come in Europa. Le piastrelle garantiscono una buona combinazione di estetica, praticità e durata nel tempo. Inoltre, a differenza del legno, non soffrono di eventuale umidità e permettono di affittare la casa con maggiore tranquillità.

Il linoleum sta sparendo e viene utilizzato solo negli appartamenti dedicati a inquilini con basse fasce di reddito e il laminato simil-legno è molto più delicato e molto più difficile da riparare. Infatti, qualora si rompa una piastrella è sufficiente cambiare quella singola piastrella o le più vicine, se invece si rompe un pannello di laminato a incastro è necessario smontare buona parte del pavimento per riuscire a sostituirlo. Inoltre il costo delle piastrelle diventa sempre più accessibile come pure quello della manodopera necessaria per posarle.

Il giardino a fianco della villa di Palm Drive

In questo periodo di relativo fermo delle nuove costruzioni in Florida e ngli Statin Uniti in generale, è possibile pagare per la posa delle piastrelle tanto quanto si pagherebbe per la posa del laminato e l’effetto finale è sicuramente più efficace.
Nei nostri progetti di ristrutturazione abbiamo deciso di adottare piastrelle ovunque, un lotto uniforme per l’intera casa. In tal modo ci sono economie di scala negli acquisiti e disponiamo di un prodotto finale interessante sia per un americano sia per un europeo.

Roberto Mazzoni

In una sola prima settimana di lavoro al 1932 di Palm Drive la squadra di operai ha completato la ricostruzione delle pareti interne, creando due nuolvi locali e modificandone altri due. Le tecniche di costruzione utilizzate negli Stati Uniti permettono di condurre ristrutturazioni rapide e di completare in poche settimane quello che in Italia richiederebbe diversi mesi.
Le pareti interne e i soffitti sono realizzati invariabilmente con cartongesso montato su una struttura portante in legno. All’interno di tale struttura vengono fatti passare l’impianto elettrico e le condutture idrauliche. Nella fase di ristrutturazione iniziale, quindi, servono carpentieri e operai specializzati nella posa e finitura del cartongesso, oltre che elettricisti e idraulici.

Anche i bagni vengono costruiti con la stessa tecnica, utilizzando un cartongesso speciale che offre maggiore resistenza all’umidità. Nel nostro progetto, abbiamo anche dovuto allestire un impianto di condizionamento dedicato alla seconda ala della casa, che verrà servito da una seconda unità di condizionamento riservata alla zona nord.

Un panorama della spiaggia di Clearwater a 20 minuti di auto dalla villa di Palm Drive

In soli sette giorni la casa è già stata trasformata: da 3 camere si è passati a 4 e da un bagno e mezzo si è passati a 2 bagni interi, di cui uno padronale direttamente collegato alla camera matrimoniale. Tali cambiamenti ci aiuteranno a ottenere un prezzo migliore in fase di vendita, poiché adesso l’abitazione può accogliere anche famiglie numerose offrendo tutte le comodità. Nel video abbinato a questo post, il sesto della serie, le trasformazioni sono già evidenti

Roberto Mazzoni