Questa volta esplosiramo la possibilità di acquisire un duplex, ossia una villetta bifamiliare con singolo proprietario.

Il duplex che stiamo analizzando a Clearwater.

Si tratta di un tipo di unità residenziale che non esiste in Italia: il duplex infatti nasce per ospitare due diverse famiglie ma per avere un singolo proprietario e nessuna delle due unità familiare che lo compngono può essere venduta singolarmente.

E’ la tipica residenza da investimento dove il proprietario abita una delle due unità e affitta la seconda oppure affitta entrambe. Nel nostro caso stiamo valutando un duplex in una zona un po’ periferica di Clearwater. L’immobile ha bisogno di parecchio lavoro e nonostante il prezzo decisamente basso che la banca è disposta ad accettare, non soddisfa i nostri criteri di acquisizione.

Continuiamo la nostra ricerca di affari e guardiamo una grande villa su due piani nello stesso quartiere di Palmetto dove abbiamo appena completato un progetto di ristrutturazione.

Il bellissimo contesto che circonda le ville di questo quartiere a Palmetto.

la casa è veramente interessante e ha un prezzo abbordabile, non ci sono molti lavori da fare all’interno e ha uno sviluppo di oltre 340 metri quadrati, con vista sull’acqua.

Le finestre del lato posteriore della villa si affacciano direttamente sul lago artificiale creato in questa zona residenziale. Si tratta però di un foreclosure che avrà tempi lunghi per arrivare a “maturazione” e perciò non è un candidato per un’acquisizione nel breve periodo.

Roberto Mazzoni

Continuiamo nella nostra ricerca di affari e questa volta proviamo a dare un’occhiata anche a un piccolo condominio annegato nel verde.

Una villa a schiera che potremmo acquisire da un foreclosure.

L’immobile richiede parecchi lavori e la posizione così vicina a una via con alto traffico ci dissuade dal proseguire nella trattativa, anche se eravamo riusciti a spuntare un ottimo prezzo.

Roberto Mazzoni

Continuiamo la nostra incessante ricerca di nuove occasioni e troviamo una villa che si presenta esteticamente male, però è posizionata in un buon quartiere e ha un buon potenziale.

Una violla con buon potenziale ma con molti lavori.

I locali hanno dimensioni adeguate e il taglio della casa è discreto: con un po’ di lavoro di ristrutturazione potremmo ottenere un ottimo risultato, inoltre la banca è disponibile a trattare e abbiamo già negoziato un buon prezzo.

Ma un’indagine nel vicinato e nelle registrazione private della contea (che non sono disponibili online) evidenzia due fatti che non erano noti nemmeno alla banca e che rendono l’immobile molto meno desiderabile: il tetto è stato costruito senza un permesso valido e quindi va rifatto, la casa usa la fossa biologica al posto della fognatura standard e non ci sono tracce del progetto originale.

Decidiamo quindi di soprassedere e di cancellare la nostra offerta con la banca, visto che la banca non è disponibile a ridurre nuovamente il prezzo al nuovo livello di cui abbiamo bisogno.

Roberto Mazzoni

Siamo sempre a caccia di affari e questa volta ci imbattiamo in una casa che è stata talmente pasticciata dal precedente proprietario che non è possibile porre rimedio. La casa costituisce un classico caso di investimento da evitare. Di primo acchito ci era sembrata discreta, ma poi esaminandola con cura ci siamo accorto dei difetti gravi che la rendono improponibile secondo i nostri criteri di selezione.

Una villa pasticciata che richiede troppi lavori per rientrare nei nostri criteri di scelta.

In primo luogo si affaccia direttamente su due strade molto trafficate senza nessuna protezione o schermatura dal rumore e sopratutto senza un passo carraio per accedere alla casa!

Ve lo immaginate, in un Paese su ruote come gli Stati Uniti, dove l’automobile è quasi più importante della casa stessa, abbiamo una grande casa con garage doppio che è di fatto inaccessibile perché non c’è un passo carraio che conduce al viale d’ingresso e anche scavalcando il marciapiede ci troviamo direttamente nel traffico e diventa difficile fare manovra.

Ma non basta, quando entriamo nel soggiorno ci accorgiamo che è in discesa! E che di fatto è stato costruito su tre livelli diversi con scalini che salgono e scendono dall’ingresso principale e dalla cucina. E come se non bastasse la disposizione interna di alcuni locali è molto intricata e l’ingresso al garage è stato bloccato. Un esempio di casa che non compreremmo mai, secondo i nostri criteri di scelta.

Roberto Mazzoni

Siamo tornati a Safety Harbor la località termale sulla baia di Tampa che ospita alcuni dei quartieri migliori della contea di Pinellas, in Florida. L’immobile in foreclosure che esploriamo questa volta ha una collocazione ottimale in cima a una collinetta.

L'ingresso della villa in foreclosure a Safety Harbor: alto potenziale e buon quartiere.

E’ abbastanza grande e ha un discreto potenziale anche se l’immobile è stato costruito nel 1984 e da allora non è mai stato ristrutturato.

L’ingresso ci accoglie con una porta doppia a segnalare che siamo in un’immobile di fascia medio-alta. C’è un certo volume di opere di ristrutturazione da fare e il prezzo richiesto dalla banca benché basso, va ulteriormente ridotto. Interessante la presenza di soffitti a volta che seguono il contorno del tetto e che danno più “spazio” ai locali principali. Ci sono tre camere e due bagni e due grandi saloni con una cucina in parte chiusa che merita un completo rifacimento.

Roberto Mazzoni

Facciamo un’ispezione sul tetto della villetta che stiamo considerando di acquisire per un investitore che poi la metterebbe a reditto, affittandola dopo aver fatto le riparazioni necessarie.

Ispezioniamo il tetto di questa villetta in Florida che pensiamo di acquisire per metterla a portafoglio.

Sappiamo che ci sono diverse perdite nel tetto e chiediamo quindi un’ispezione per verificare l’effettiva portata dei danni. Il risultato ci dice che il tetto va rifatto completamente e che potrebbero esserci anche problemi con i pavimenti in legno che sono imbarcati in alcuni punti.

Questo significa dover intraprendere una serie di interventi strutturali che potrebbero anche essere giustificati dal prezzo estremamente basso chiesto dalla banca per questa casa, ma che facilmente rivelerebbero sorprese prima della fine, oltre a comportare un iter di ristrutturazione complesso perche le modifiche strutturali richiederebbero l’intervento di un ingegnere e dell’ufficio tecnico della città. Preferiamo lasciare la partita e passare a valutare altri immobili che sono più prevedibili in termini di lavori necessari.

Roberto Mazzoni

Questa volta vediamo una villetta che potrebbe essere acquisita per una breve ristrutturazione e quindi messa in affitto per un investitore che desidera creare un portafoglio di proprietà da mettere a reddito.

Una villetta moltoe conomica da affittare e ristrutturare in Florida.

Il costo è veramente molto, molto basso, ma ci sono alcuni lavori da fare sul tetto che potrebbero rendere comunque l’operazione troppo costosa per i nostri obiettivi.
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Tuttavia c’è un ottimo potenziale e diamo una prima occhiata alla proprietà, ripromettendoci di tornare con un esperto di tetti per valutare effettivamente l’entità del lavoro.

Roberto Mazzoni

Trovare una casa su una collinetta in Florida è un fatto abbastanza inconsueto, vista la natura pianeggiante del terreno, eppure eccoci alle prese con una casetta di tre camere e un bagno arroccata su un dosso che sovrasta un quartiere tranquillo di famiglie con un reddito medio, ma abbastanza avanti nell’età.

La villetta sulla collina a Clearwater in Florida.

Siamo a Clearwater, non molto lontani dal centro, ma il quartiere è isolato e molto tranquillo. I precedenti proprietari hanno lasciato un po’ di oggetti nella casa, come se avesso dovuto lasciarla di fretta.

La casa ha un aspetto datato, ma ordinato. Si capisce che i proprietari non erano giovani, ma la tenevano abbastanza bene. La struttura è in legno e c’è anche un giardino sul retro in cima a questa sorta di collinetta.

Peccato che notiamo la presenza di una pompa di benzina confinante con la proprietà. Non è immediatamente visibile, ma è abbastanza vicina da costituire un rischio e un costo maggiore in caso di assicurazione. Per questo motivo decidiamo di non procedere.

Roberto Mazzoni

Troviamo una villetta che è in condizioni abbastanza buone e che viene proposta a un prezzo interessante in un quartiere residenziale di livello medio.

La villa in foreclosure vicino al parco.

E’ adiacente a un bellissimo parco ricco di verde e attrezzato con giochi per i bambini e spazi per le famiglie, un polmone verde dove troviamo animali e uccelli di tutti i tpi.

Sembra una collocazione perfetta per una famiglia e la casa non richiede molto lavoro, ma purtroppo proprio alle spalle della villa c’è un edificio scolastico abbandonato, perciò decidiamo di desistere dall’acquisizione di questo foreclosure.

Roberto Mazzoni