Dopo circa un decennio di contrazione nella popolazione, spinta in altri stati dalla crisi economica che in Florida aveva colpito più duramente che altrove, la gente sta ritornando al paese del sole come segnalato pochi giorni fa dall’US Census Bureau. Tra il 2010 e il 2011 c’è stato un aumento dell,1’7% dei residenti nell’area di Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach che corrisponde al sesto aumento più significativo in tutti gli Stati Uniti durante il periodo considerato. Anche l’area di Tampa ha visto un aumento significativo con 36.573 nuovi residenti. Questo fatto mostra un rinnovato vigore nelle economie di queste due aree.

Le persone tendono a confluire dove ci sono opportunità di lavoro oppure dove ci sono condizioni di vita particolarmente favorevoli, come nel caso dei pensionati che hanno ricominciato, anche loro, a favorire la Florida, con particolare attenzione a The Villages. Si tratta di una gigantesca comunità senior collocata tra Ocala e Leesburg che è cresciuta del 4,6%.

Non tutte le aree della Florida sono cresciute tuttavia e alcune aree degli Stati Uniti sono letteralmente precipitate, come nel caso di Las Vegas che dalla terza area di maggiore sviluppo nell’intera nazione oggi è passata al 151mo posto.

Roberto Mazzoni

 P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Diverse banche primarie negli Stati Uniti hanno aumentato significativamente il ritmo di foreclosure dopo aver superato l’ostacolo giudiziario che le aveva rallentate per diversi mesi. Nel periodo dal 1 marzo al 24 marzo 2012 Deutsche Bank ha aumentato del 47% il numero di nuovi foreclosure iniziati rispetto allo stesso periodo nello scorso anno, Wells Fargo ha aumentato del 68% e Bank of America ha moltiplicato di sette volte, passando da 37 a 251.

Le informazioni ci provengono da 4closurefraud.org, un sito statunitense che offre informazioni e consigli ai proprietari di casa che negli Stati Uniti hanno problemi a far fronte al proprio mutuo. Questa nuova ondata di foreclosure appena cominciata porterà a un aumento delle case sul mercato offerte direttamente dalle banche e potenzialmente una riduzione di prezzi temporanea in alcune aree. La società di ricerca di mercato Moody’s Analytics stima che la vendita di case pignorate dalle banche aumenterà nel 2012 del 25% rispetto al milione di case vendute nello scorso anno.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Corelogic, una società di ricerca che conduce analisi periodiche sull’andamento del mercato immobiliare statunitense, ha da poco pubblicato il suo Home Price Index (HPI) report per il mese di febbraio 2012. Considerando la mesia nazionale di tutti gli Stati Uniti, i prezzi delle vendite convenzionali, che non inlcudono foreclosure (case di proprietà della banca oppure che stanno per diventarlo), sono crectiuti dello 0,7%, mentre sono scesi dello 0,2% se includiamo i foreclosure.

Clearwater Beach

Quando invece ci concentriamo sul solo mercato della Florida, vediamo un aumento complessivo del 4,7% dei prezzi a febbraio 2012 rirspetto allo stesso pediodo l’anno scorso, indipendentemente dal fatto che i foreclosure siano inclusi o meno. Oltre alla Florida, altri stati che hanno visto un aumento dei prezzi sono: Michigan (+5,8%), Arizona (+4,5%), West Virginia (+8,6%) e South Dakota (+4,1%).

Dai tempi della grande esplosione dei prezzi nel 2007, gli stati che sono calati di più sono Nevada -60,2%, Arizona (-49,8%), Florida (-48,6%), Michigan (-44%) e California (-43,7%). La Florida sembra proprio quindi aver toccato il fondo e questo è il momento di comperare, facendo ben attenzione a quel che si compera naturalmente.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Come previsto in articoli precedenti (vedi Picco improvviso nei foreclosure), i il numero di foreclosure sta aumentando sul mercato immobiliare statunitense, con il rilascio di proprietà che erano rimaste bloccate dalle procedure del sistema giudiziario e che ora sono arrivate sul mercato.

La Florida offre foreclosure di alta qualità

Il nuovo valore record raggiunto proprio nel mese di febbraio è di 48,7% e sono ormai 25 mesi di fila che la percentuale si mantiene al di sopra del 40% del totale di immobili venduti. Cresce il numero di immobili venduti a investitori: siamo al 24,2% del totale delle transazioni consumate nel mese di febbraio 2012, mentre cala la presenza di acquirenti privati in cerca di una prima casa. La percentuale più importante di acquirenti rimane comunque quella degli acquirenti che hanno già una casa e voglio comperarne un’altra per trasferire la propria famiglia.

Cresce percentualmente anche il numero di short sale (saldo e stralcio), favorite da un nuovo programma varato da diverse banche che consiste nell’incentivare il proprietario moroso alla vendita in saldo e stralcio offrendogli denaro affinché lasci la casa libera.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Nasce la seconda edizione di un programma di finanziamento abbastanza popolare negli Stati Uniti: Home Affordable Refinance Program, mirato in questo caso a chi è propritario di casa e ha pagato regolarmente il suo mutuo durante il periodo della crisi. Si tratta di un programma per il rifinanziamento della prima ipoteca sulla casa che premetterà ai proprietari di modificare il mutuo della prima casa così da ridurre gli interessi e ridurre anche il tempo di pagamento.

Nuovi rifinanziamenti per i buoni pagatori

In pratica, chi ha un mutuo trentennale stipulato in un periodo di alti interessi e ha pagato il mutuo regolarmente negli ultimi 12 mesi, potrà modificare il mutuo sfruttando i nuovi livelli d’interesse ai minimi storici e magare convertire il mutuo in modo da saldarlo in 15 anni e abbassare così drasticamente il valore complessivo di interessi.

Il programma è disponibile solo a chi ha un’ipoteca che è stata venduta a Fannie Mae o Freddie Mac prima del 31 marzo 2009, il che comunque costituisce una discreta porzione degli attuali proprietari di casa. Si applica sia alla prima casa, sia a qualsiasi altro tipo di proprietà, incluse le case messe a reddito dagli investitori.

E’ un programma destinato a portare stabilità in un mercato di proprietari solventi, offrendo loro l’opportunità di sfruttare gli interessi ancora molto bassi benché il valore del loro immobile sia sceso e non potrebbero ottenere un nuovo mutuo alle condizioni normali. L’opportunità di sfruttare un interesse minore è importante perché consente di ridurre la rata mensile, riportanto ossigeno nelle casse dei proprietari e riportando in positivo il flusso di cassa degli investitori. Il primo programma HARP era stato varato nel 2009 e si era concluso con successo nel febbraio del 2011. Il nuovo programma HARP 2 che comincia a marzo continuerà fino a dicembre 2013. Nuovo ossigeno per il mercato immobiliare statunitense.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Per la prima volta in cinque mesi, l’interessi per un mutuo immobiliare trentennale negli Stati Uniti sono saliti oltre il 4% e per la precisione sono arrivati al 4,08%. L’aumento non sembra molto significativo, ma è un segnale importante che ci fa capire che forse sta giungendo al termine la stagione dei mutui ultra economici negli Stati Uniti.

Aumentano i tassi d'interesse sui mutui trentennali negli USA.

In una sola settimana il tasso d’interesse è salito da 3,92% a 4,08% dopo aver toccato a febbraio 2012 il minimo storico assoluto di 3,87%. E’ un segno del fatto che l’economia statunitense si sta rinforzando, anche grazie all’innegabile effetto “elezioni” che costituisce sempre un forte catalizzatore, e che i mercati finanziari reagiscono a tale miglioramento cominciando a ritoccare i tassi d’interesse verso l’alto.

A parte essere un segnale tangibile della ripresa complessiva, questa mossa avrà effetti diretti sul mercato immobiliare dove i prezzi cominceranno a risalire, con dinamiche diverse naturalmente a seconda delle varie aree considerate.

Infatti le famiglie americane che avevano in progetto di comperare casa e che sono finanziabili avranno ora un incentivo a muoversi più rapidamente perché l’aumento dei tassi vuol dire rate di mutuo maggiori a parità di prezzo di acquisto. Di fatto già lo scorso mese di gennaio e di febbraio hanno rappresentato i migliori periodi per la vendita invernali negli ultimi cinque anni quindi la tendenza al rialzo è già in atto e verrà rinforzata dall’aumento nel costo dei mutui.

Anche le richieste di permessi per nuove costruzioni hanno registrato, nell’ultimo periodo, il loro picco massimo dall’ottobre 2008. Tutti segnali positivi che si tradurranno in modo diverso nei vari mercati locali in funzione della presenza o meno di grandi quantità di foreclosure. Rimane il fatto che con òle nuove elezioni e la spinta generale dell’economia nord americana, questo è il miglior momento per comperare.

Roberto Mazzoni  

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Nel mese di gennaio 2012 le vendite di immobili negli USA sono aumentate del 4,3% stando alle informazioni pubblicate dalla National Association of Realtors. Si tratta della terza crescita consecutiva negli ultimi quattro mesi che ci porta a venduto complessivo in un anno di 4,57 milioni di immobili!

CVrescita delle vendite per le case negli Stati Uniti

La crescita dele vendite è la logica conseguenza del miglioramento di altri indicatori fondamentali di cui abbiamo parlato ampiamente negli ultimi articoli di questo blog: interessi ai minimi storici per la concessione di mutui, una scarsa attività nei nuovi cantieri che porta gli acquirenti ad attingere dall’esistente, crescita costante e significativa dei posti di lavoro, aumento medio dei valori degli affitti.

Con la crescita delle vendite il numero delle case disponibili sul mercato è naturalmente diminuito dello 0,4% con un totale di case disponibili per la vendita (il cosiddetto invertario) di 2,31 milioni il che corrisponde a 6,1 mesi di vendite mantenendo il ritmo attuale. Ci stiamo quindi avvicinando a un mercato “normale”, infatti negli Stati Uniti si considere che il mercato immobiliare sia in condizioni normali quando l’inventario è di 6 mesi o inferiore.

Questo significa che al momento sono disponibili per la vendita case a sufficienza per soddisfare la domanda per i prossimi sei mesi. Sappiamo bene che questa situazione non è stabile perché si attende il rapido arrivo sul mercato di una nuova massiccia ondata di foreclosure e che perciò l’inventario è probabilmente destinato ad aumentare. In gennaio ad esempio il 35% di vendite è stato composto da foreclosure (il dato vale per gli Stati Uniti nel loro insieme, in stati come la Florida la percentuale dei foreclosure è decisamente più alta).

C’è da dire che la vendita di foreclosure sta procedendo a ritmo molto serrato, per le proprietà che vale naturalmente la pena di acquisire nelle fasce di prezzo tipiche per una famiglia americana: che viene classificata intorno a 154.700 dollari, perciò le vendite potrebbero continuare ad aumentare.

In generale si prevede una primavera molto attiva e questo è uno dei periodi migliori per comperare. Ma che cosa conviene comperare? Vediamo una suddivisione di quel che sta vendendo meglio: la vendita di ville monofamigliari è aumentata del 3,4% in gennaio ed è aumentata del 7,1% rispetto all’anno scorso. Il prezzo medio è stato di $ 154.400 il che corrisponde a un calo del 2,6% rispetto all’anno precedente. Il totale delle ville monofamigliari vendute nei 12 mesi compresi tra gennaio 2012 e gennaio 2011 è stato di 4,05 milioni con nuna crescita del 2,3% rispetto all’anno prima.

Le vendite di condomini e appartamenti in coorperativa è aumentato dell’8,3% per un valore annuo di 520.000 calcolato rispetto al gennaio 2011 con un aumento del 10,3%. Il prezzo medio è stato di $ 156.600 con una crescita del 2% rispetto all’anno prima. Una crescita interessante, anche se le ville monomafigliari rimangono di gran lunga il prodotto preferito.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Il Bureau of Labor Statistics ha pubblicato da poco i dati sul Consumer Price Index relativo a febbraio 2012, in pratica si tratta dell’indice che misura il tasso d’inflazione negli USA. E’ interessante notare che il costo della vita sia aumentato di più nella parte meridionale della nazione e che gli aumenti più significativi sono stati nell’assistenza medica (+ 7,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno) e nel mercato immobiliare (+4% rispetto allo scorso anno). Poiché sappiamo che il prezzo di acquisto delle case non è aumentato sensibilmente, anzi è diminuito in diverse aree del Sud, questo salto in avanti nel costo degli immobili si riferisce molto probabilmente all’aumento medio degli affitti che risentono favorevolmente dell’aumento generale del tasso occupazionale e della difficoltà di ottenere mutui.

Negli Stati Uniti aumenta il costo delle cure medice.

Seguono in ordine d’importanza l’aumento dei beni alimentari (+3,3%) e l’aumento dell’abbigliamento (+3,1%). Fanalino di coda i costi d’intrattenimento che sono cresciuti solo dello 0,8%. Queste cifre ci offrono una visione anche delle priorità di acquisto degli americani: le cure mediche e la casa rimangono i due obiettivi prioritari per la famiglia media, seguiti dal cibo e il vestiario. Diminuiscono quindi le spese voluttuarie in favore delle prime necessità, il che è un ottimo segnale per il futuro.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Riportiamo una ricerca del Bureau of Labor Statistics che indica una crescita del livello di occupazione in 45 dei 50 stati compongono gli Stati Uniti durante il mese di gennaio 2012. Quattro degli stati rimanenti hanno mantenuto stabile il livello di disoccupazione rispetto all’anno prima e solo lo stato di New York ha riportato un aumento nella disoccupazione.

Occupazione in crescita in gran parte degli Stati Uniti

Se guardiamo l’andamento rispetto all’anno prima, tutti gli stati meno due hanno beneficiato di uina diminuzione del livello di disoccupazione negli ultimi 12 mesi, con la sola eccezione dell’Illinois e di New York. Nel complesso, il livello di disoccupazione globale negli Stati Uniti è sceso all’8,3% , il che corrisponde a un calo dello 0,8% rispetto al gennaio del 2011.

Notiamo andamenti un po’ diversi nella creazione di nuovi posti di lavoro: a gennaio 37 stati hanno creato nuovi posti di lavoro rispetto a dicembre: in testa il Texas con 67.200 posti in più, mentre nella classifica negativa dei posti di lavoro perduti troviamo in testa la Florida con 38.600 perduti a gennaio 2012 rispetto al dicembre 2011 (dovuto molto probabilmente all’andamento stagionale e alla partenza dei turisti che sono venuti per le vacanze di Natale), ma comunque con un guadagno di 54.200 posti a gennaio 2012 rispetto al gennaio 2011.

In termini di macro-aree, la disoccupazione continua a concentrarsi soprattutto all’Ovest (9,6%), mentre nel Midwest abbiamo i livelli più bassi (7,7%). Il Nevada continua a rimanere lo stato con il maggior numero di disoccupati (12,7%). La Florida si colloca al 9,6% che è comunque migliore rispetto al 10,9% della California.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com

Il Bureau of Labor Statistics che raccoglie le informazioni statistiche ufficiali sull’economia statunitense, ha da poco pubblicato in rapporto sull’andamento della produttività e del costo del lavoro per l’ultimo trimestre del 2011.

Salari in aumento negli Stati Uniti

La crescita annua di produttività registrata a fine 2011 è dello 0,9% rispetto all’anno prima. Questo valore riflette un aumento di prodotti in uscita del 3,7% e un aumento delle ore lavorate del 2,7% del quarto trimestre rispetto al trimestre precedente.

Il costo medio delle ore lavorate è cresciuto del 2,8% nel quarto trimestre. Questa cifra è il risultato della combinazione di due fattori: l’aumento medio degli stipendi del 3,7% parzialmente compensato dall’aumento di produttività dello 0,9%.

Situazione positiva quindi anche sul fronte della produzione e del guadagno medio per questo anno particolare che si è chiuso molto bene per l’economia statunitense.

Roberto Mazzoni

P.S. Vuoi cavalcare l’ultima ondata dei foreclosure negli Stati Uniti? Crea una tua società d’investimento oggi stesso. Vai su www.aziendainamerica.com