La società di ricerca statunitense Standard & Poor tiene traccia costantemente dell’andamento dei prezzi delle case negli Stati Uniti in generale e in una ventina di aree metropolitane prese a campione. Come risultato del monitoraggio continuo, la società pubblica quattro indici: uno generale per tutti gli Stati Uniti, uno che raccoglie le informazioni su 20 città, uno che raccoglie le informazioni su 10 città e infine un indice per 20 aree metropolitane prese nel loro complesso.
Indice Case-Schiller dei prezzi medi di vendita. La linea tratteggiata indica le 20 aree metropolitane. La linea continua indica le 10 città di riferimento. Fonte S&P Indices and Fiserv. Cliccate sul grafico per vedere il rapporto originale.
Gli indici vengono calcolati basandosi sulle vendite ripetute di villette monofamiliari, il tipo di casa maggiormente richiesto dalle famiglie americane. Lo scopo è d’individuare trend e di fornire indici mensili che permettano di prevedere con accuratezza dove il mercato sta andando.
Il sistema fu sviluppato per la prima volta negli Anni Ottanta da Karl Case e Robert Shiller, due economisti che hanno messo a punto un modello che traccia con discreta accuratezza l’andamento del mercato e che identifica anche eventuali bolle speculative. Da notare che due delle 20 aree metropolitane tracciate dall’analisi appartengono alla Florida: South Florida metropolitan area che include Miami, Fort Lauderdale e Pompano Beach e Tampa Bay Area che include Tampa, Saint Petersburg e Clearwater.
Altre aree importanti tracciate in dettaglio dal Case-Shiller index sono Poenix, Los Angeles, San Francisco, San Diego, Denver, Washington, Boston, Detroit, Minneapolis, Las Vegas, New York, Dallas, Seattle, Portland, Cleveland e Charlotte.
L’indice costituisce uno dei riferimenti primari per tenere sotto controllo il mercato e capire se, in termini d’investimento, convenga scegliere un’area piuttosto che un’altra.
Sono due anni che l’indice è relativamente stabile per l’intero mercato statunitense, considerando le 20 aree metropolitane menzionate. Nell’agosto del 2011 i prezzi sono tornati ai valori che avevano a metà del 2003 il che mostra una stabilizzazione dopo il picco del 2006 e la caduta libera del 2008 e 2009.
Anche il volume delle nuove costruzioni è in leggera ripresa il che lascia presagire un cambiamento più profondo dell’intero comparto. Striamo parlando di una ripresa molto lenta perché il numero delle nuove costruzioni rimane ancora molto basso e questo incide sull’intera economia della nazione.
Nei momenti buoni, le nuove costruzioni hanno pesato per circa il 6% del prodotto interno lordo dopo di che sono scese a picco e sono rimaste intorno alle 500-600 mila unità. A titolo di confronto, nel 2006 ci sono state 2,3 milioni di nuove costruzioni negli USA e tra l’anno 2000 e il 2006 gli USA hanno creato 10 trilioni di dollari in beni grazie alla sola presenza delle nuove costruzioni, ma 6 di questi trilioni sono stati annullati dalla crisi. Nell’agosto 2011 Case-Shiller stimano 658.000 nuove costruzioni, il valore più alto nell’ultimo anno e mezzo.
Il prezzo medio delle case rimane stabile dopo il calo in molti stati. In Florida notiamo ancora un calo di circa il 5% dall’agosto 2010 all’agosto 2011 (-4,6% per Miami e -5,8% per Tampa).
Il mercato immobiliare americano è enorme, negli USA ci sono 112 milioni di case usate come residenza, ma l’andamento viene governato da una piccola frazione. Infatti le vendite in un anno sono 4,9 milioni di case e questo “piccolo” gruppo di acquirenti governa l’andamento dei prezzi complessivo.
I foreclosure sono ancora lontani dall’esaurirsi. La stima corrente dice che ci sono 11 milioni di case che probabilmente andranno in foreclosure nei prossimi anni e questi 11 milioni si concentrano sopratutto in cinque stati, uno dei quali è naturalmente la Florida. Previsioni? Nessuno per il momento ne azzarda a parte rilevare che il mercato rimane ciclico e che gli acquisiti migliori si fanno intorno a febbraio, quando le vendite raggiungono il minimo annuale, e che il periodo migliore per le vendite migliori rimane luglio/agosto.
Roberto Mazzoni
