Le vendite complessive di immobili negli Stati Uniti per il mese di settembre 2011 hanno raggiunto il valore di 4,9 milioni di unità, questo significa un aumento del 11,3% rispetto ai 4,4 milioni registrati nel settembre del 2010. Continua perciò una crescita globale delle vendite che mostra un continuo interesse per il mercato immobiliare statunitense.
Andamento del mercato del lavoro e del mercato immobiliare in Florida - fonte Florida Association of Realtors - la curva rossa è il numero di case vendute la curva blu sono i nuovi posti di lavoro
Il dato più interessante tuttavia è la diminuzione dell’inventario, ossia della quantità globale di immobili che sono in vendita. Viene misurato in termini di mesi e indica il numero di mesi che sono necessari per esaurire completamente le vendite degli immobili disponibili al momento sul mercato.
Il valore d’inventario era di 10,9 mesi nel settembre del 2010, a un anno di distanza, nel settembre del 2011, il valore è passato a 8,5 mesi. Questo ci lascia sperare che nel prossimo anno ci sarà un’ulteriore riduzione e che magari già nel corso del 2012 potremmo sperare di raggiungere il tanto abito livello di 6 mesi che, nel mercato statunitense, costituisce la “normalità”.
Storicamente, quando il mercato ritorna a 6 o 5,5 mesi d’inventario, i prezzi ricominciano a salire e il mercato inverte la tendenza. La velocità con cui verrà raggiunto questo punto di svolta dipende naturalmente in larga misura dalla quantità di foreclosure che verranno ancora immessi nel mercato e dalla velocità con cui tali foreclosure verranno resi disponibili.
Poiché i prezzi medi si sono mantenuti sostanzialmente costanti, si è passati da un prezzo medio nazionale di 171.400 dollari a un prezzo medio di 165.400 dollari. Siamo quindi ancora in discesa, ma è molto modesta. I prezzi rimarranno sostanzialmente stabili o in leggero calo fintanto che ci sarà una quantità significativa di foreclosure che deprime il mercato.
In ogni caso l’andamento dei prezzi, storicamente, ha sempre seguito l’andamento delle vendite quindi ci vorrà ancora un po’ di tempo prima che si torni a un rialzo generalizzato. Il Florida, dove il mercato è strettamente governato dalle banche, il prezzo medio è rimasto sostanzialmente invariato: -1% rispetto allo scorso anno, mentre il volume di vendite continua ad aumentare: +23% rispetto al gennaio del 2011.
Anno su anno, l’aumento è stato del 9,6%, molto vicino alla media nazionale. Il numero degli immobili venduti in Florida nel settembre del 2011 è stato di circa 15.000 unità rispetto a 13.700 del settembre 2010.
Il mercato è cresciuto in modo costante dal gennaio del 2011 seguendo una crescita parallela nel numero di posti di lavoro in Florida. I settori in maggiore crescita sono l’intrattenimento, il turismo, la sanità e l’istruzione. Ricordiamo che la Florida è storicamente molto forte nel settore della sanità, con strutture modernissime e all’avanguardia a livello mondiale visto che per generazioni è stato lo stato di destinazione della popolazione più anziana degli Stati Uniti. Il turismo e l’intrattenimento sono sempre stati forti, mentre la crescente qualità delle sue università continua ad attrarre sempre più giovani che la scelgono come destinazione preferenziale per i propri studi. Questo è il momento di comperare per chi intende conservare l’investimento nel medio-lungo periodo.
Roberto Mazzoni
