Abbiamo acquisito il contratto di vendita per la villa al 1932 di Palm Drive. Dopo aver condotto la nostra asta sperimentale abbiamo compreso due fattori importanti: la casa aveva alcuni elementi che dovevano essere sistemati per essere pienamente appetibile e l’asta, in quando strumento di vendita, si adatta a case di costo medio basso, diciamo compreso tra $ 80,000 e $ 110,000.
Il tour della casa nella versione finale, dopo aver apportato tutte le modifiche richieste dal mercato.
…
E’ un fattore che dobbiamo verificare sul campo in modo più accurato, ma la nostra esperienza e le testimonianze raccolte da altri investitori americani che hanno usato l’asta con successo in Florida e nell’area in cui operiamo (Tampa, Clearwater, contea di Citrus, eccetera) indicano che il tipo di pubblico attratto da un asta ha un potere di spesa compreso tra gli $ 80,000 e i $ 110,000, che poi corrisponde al valore di mutuo che oggi una banca concede a chi dispone di uno stipendio medio e di una storia di credito media.
Non a caso, l’asta da non condotta al 1932 di Palm Drive ci aveva portato due offerte massime di $ 110,000, troppo poco per il valore effettivo della casa. Abbiamo quindi valutato che per vendere una casa di prezzo superiore fosse opportuno rivolgersi a un agente immobiliare, sia perché un acquirente che spende di più pretende un servizio maggiore e vuole avere maggiori garanzie, sia perché la casa era stata trasformata profondamente e avevamo aggiunto spazio vivibile che doveva in qualche modo essere “certificato” da una figura ufficiale come può essere un agente immobiliare, con l’appoggio della documentazione che avevamo ottenuto dalla contea.
Ho scelto un agente immobiliare molto dinamico che fa riferimento a una società di brokeraggo che usa intensamente Internet e le nuove tecnologie. La scelta è stata completamente centrata perché la casa è stata prenotata con un contratto di vendita (l’equivalente del nostro compromesso) per il valore di circa $ 142,000. Pur togliendo le commissioni, il risultato è sicuramente migliore rispetto ai $ 110,000 raggiunti con l’asta e in linea con il valore effettivo dell’immobile che avevamo messo in vendita a $ 145,000 e che è stato valutato da due periti diversi (entrambi scelti dalla banca) al valore di $ 145,000 e di $ 147,000.
Prima di mettere la casa in vendita, abbiamo speso un po’ di tempo a selezionare l’agente giusto. L’abbiamo quindi portata nella casa e abbiamo visto insieme a lei che cosa dovevamo aggiungere per renderla pienamente appetibile, basandoci anche sulle opinioni raccolte durante l’asta. Abbiamo quindi aggiunto alcune finiture all’interno, abbiamo costruito una nuova staccionata per separare la parte sinistra (ovest) della casa dal giardino del vicino, abbiamo aggiunto le veneziane alle finestre e abbiamo montato un letto matrimoniale nella camera matrimoniale con due comodini per dimostrare che la camera era grande a sufficienza per accoglierlo.
Quindi dopo quindici giorni di preparativi, la casa è stata messa sul mercato e l’elemento vincente nella campagna di marketing si è dimostrato un tour virtuale realizzato dall’agenzia con il contributo di una fotografa professionista che ha fatto un lavoro magnifico. Il tour è andato online pochi giorni fa e già il giorno dopo abbiamo ricevuto la prima offerta che abbiamo negoziato e portato a conclusione.
Roberto Mazzoni
